月: 2017年2月

抵当権の実行
債務者が債務の弁済をしない場合、債権者は抵当不動産の競売を裁判所に申し立て、裁判所がその抵当不動産を売却し、売却代金から弁済を受けることです。
この場合、抵当不動産の所有者が必ずしも債権者自身の財産である必要がなく第三者の財産である場合もあります。

抵当権消滅請求
抵当権のついた不動産を取得した者が自分が相当と思う金額を債権者に提供して抵当権の消滅を求めることです。（民法第379条）
抵当権消滅請求は競売による差押えの効力が発生する前にしなければなりません。（民法第382条）

抵当権消滅請求の手続
登記をしたすべての債権者に対し、以下の書面を送付しなければなりません。
一 　取得の原因及び年月日、譲渡人及び取得者の氏名及び住所並びに抵当不動産の性質、所在及び代価その他取得者の負担を記載した書面
二 　抵当不動産に関する登記事項証明書
三 　債権者が2か月以内に抵当権を実行して競売の申立てをしないときは、第一号に規定する代価又は特に指定した金額を債権の順位に従って弁済し又は供託すべき旨を記載した書面（民法第383条）

抵当権の消滅
抵当権者が通知を受けて2か月以内に抵当権の実行として競売の申し立てをしないときは第三取得者の提供を認めたとものとされ、第三取得者の弁済または供託があれば抵当権は消滅します。（民法第384条）

競売の申立ての通知
抵当権消滅請求の通知を受けた債権者が競売の申し立てをするときは、債務者及び抵当不動産の譲渡人にその旨を通知しなければなりません。（民法385条）

 

建物の所有を目的とする借地契約は期間を30年以上にしなければなりません。
これより短い契約や期間の定めのない契約は無効になります。(借地借家法第3条)
借りる側に有利な法律になっています。

その他の借地契約は民法の賃貸借契約の規定に従い期間の上限を20年としています。（民法第604条）
契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、20年になります。

契約期間終了後も借地人が引き続き土地を使用している場合、地主が異議を述べずそのままにしておくと契約が更新されたものとみなされます。（借地借家法5条2項）

地主が契約更新を拒絶する場合には正当な事由が必要です。（借地借家法6条）

更新後の借地期間は、最初の更新は20年その後の更新は10年になります。（借地借家法4条）

借地上の建物を譲渡した場合、借地権の譲渡、借地の転貸が行われたものとされ地主に無断でこれを行ったときは借地契約解除の理由になります。（民法612条）

家賃の値上げには以下に示す理由が必要です。
建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。 (借地借家法第32条)

借主が値上に不服がある場合適当と思われる金額を貸主に提示します。貸主が受取を拒否した場合、その金額を供託しておくと家賃不払いを理由に契約を解除されることを防ぐことができます。

家賃の不払いが度重なる場合、内容証明で請求して書面到着後〇日以内に支払いなき時は契約解除する旨を記して契約を解除できます。(民法541条)

契約解除後の家賃は相手が明け渡すまでは家賃でなく損害金として請求することになります。

一年未満の契約は定期借家契約の場合を除き期間の定めがないものとみなされます（借地借家法29条）

契約の更新は定期契約の場合は期間満了で終了し更新されないが、普通契約の場合は正当な自由がない限り更新される。（借家借地法28条）

家主からの解約には正当な事由が必要です。
いつでも解約の申し入れはできますが6か月の猶予期間が必要です。（借家借地法27条）

家主からの解約申し入れ後も借家人が使用を続けている場合、遅滞なく意義を述べないと継続を認めたこととみなされます。（借家借地法26条2項）

相手が約束を実行してくれない場合、契約を解除することができます。
その場合、相当の期間を定めて約束の履行を促し、その期間が経過しても相手が約束を実行してくれない場合契約を解除できます。(民法541)
内容証明でそれを実現する場合、具体的な日付を指定しても郵便が遅れた場合猶予期間が短くなりトラブルになる場合もあります。
日付の指定ではなく、書面の到達後何日以内と指定したほうが相手の猶予期間は保証されます。
差出人は配達証明があれば到達日がわかるので、契約を解除できる日が明確になります。
郵便の遅配を考慮して無駄に猶予期間を長くするよりも効率的です。

受取人の転居先不明などで内容証明郵便が戻ってくる場合、せっかく出した内容証明郵便も効果がありません。
そんな時、内容証明郵便とは関係ありませんが、次の手段として「公示による意思表示」(民法98条)も考えられます。
公示から二週間経過した場合その意思表示は相手に届いたたものとみなされます。
詳しい内容は民事訴訟110条(公示送達の要件)以下に記述があります。

自分が不利になるような文言が文面にある場合、逆に相手が証拠として利用する場合もあります.。
感情に任せて脅迫めいたことを書いてしまうと逆に訴えられるかも知れません。

契約を解除する場合、後でのトラブルを避けるため内容証明は事実を証明する重要な証拠になります。
口頭や普通郵便では手元にその証拠が残りません。

債権を譲渡する場合、それが二重に譲渡されたとき、確定日付のある証書による通知が重要な意味を持ちます。(民法467)
債権を譲り受けた場合、契約書のほかに、債務者への譲渡の通知書も内容証明で出してもらうと安心です。

債権放棄は税務対策として必要になる場合があります。
その場合も普通郵便では手元に証拠が残らないので内容証明にします。

時効を中断させる場合も内容証明で請求したほうが電話や請求書の送付の場合と異なり証拠が残り安心です。
でも、請求後6か月以内に裁判上の請求をしないと時効は中断しません。
その後再び請求しても時効は伸びません。
一回限りです。

契約書の代わりに内容証明郵便を利用することも考えられます。
契約をしたけど何らかの事情で契約書を作らなかった場合、契約の内容を内容証明郵便で通知します。
相手からなんの連絡もない場合相手はその契約を受け入れたこととみなし、契約があったことの証拠にできます。

 

24時間いつでも自宅にいながら内容証明郵便を出すことができるサービスです。
郵便局に行くのが億劫だなと思う方、自宅のパソコンで内容証明郵便を出せるのです。

ユーザー登録が必要になります。事前に済ませておきましょう。

21文字、27文字以上の文書も作成できます。
通常の内容証明郵便には一枚に20文字26行以内の制限がありますが電子証明郵便にはそのような制限がありません。
ただし、文字のサイズや余白の制限はあります。

余白は下が7cm以上、それ以外は1.5cm以上必要です。

料金はクレジットカードや後納が使えます。

こちらで詳しい内容を見ることができます。

外国人でも内容証明できます。

ただし、日本語で書く必要があります。

原則として印鑑は必要ありません。

枚数が二枚以上にわたり、契印が必要になった場合

サインでも可。

作成する枚数は同一のもの三通。
原本と他の二通はコピーでも可。
受取人用、差出人用、郵便局保管用の三通。

文字数や行数は20文字、26行または26文字20行でも良い。
用紙は専用のものがあるが、普通の便せんやメモ用紙でも可。

時候の挨拶は通常は入れませんが、相手の気持ちを和らげる等の目的で入れても構いません。

資料等の同封はできません。
添付の資料が必要な時は、文中で「必要があればいつでも送付または提示できる」旨を記載しておくようにします。

受取人が二人以上の場合、文中の受取人を連名にしたものを一通作成する方法と、それぞれに受取人を記載したものを人数分作成する方法の二通りあります。
ちなみに前者を完全同文内容証明郵便、後者を不完全同文内容証明郵便と呼びます。
後者の場合受取人用のものには文中に一人の住所氏名を、差出人用と郵便局保管用には受取人全員の住所氏名を連記したものを作成します。

配達証明付きにすることで相手に届いたことを確認することができます。
窓口でお願いしないと配達証明にしてくれないので必ずお願いするようにします。
配達証明付きにすると相手に配達したことの証明書が送られてきます。